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资深人士谈地产投资管理:专业的心做专业的事

发布时间:2019-09-30 03:44

  总部位于广东顺德的碧桂园控股有限公司是中国知名的新型城镇化住宅开发商,该企业起步较早,1992年即从广东顺德起家,历经27年发展壮大,采用集中及标准化运营模式,以物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等为主要业务,所开发的项目已经遍及全国25个省市地区,在马来西亚、新加坡、印尼等海外国家也有碧桂园的业务和项目,时至今日已经发展为中国地产三强企业之一,海内外享有盛名。

  碧桂园能取得今天的成就,与其多年来一直致力于打造优秀而专业的企业团队有必然联系,在碧桂园的发展史上,涌现了很多专业技术人才和拔尖管理人才。碧桂园成都区域公司总裁、原碧桂园集团投资中心总经理何剑标就是其中出类拔萃的一位。

  现年39岁的何剑标,2017年走马上任碧桂园成都区域公司总裁后,以一系列不俗业绩让碧桂园在短短两年之内迅速进入成都房企前10名行列,低调务实的办事作风和管理风格更令人刮目相看。他从2012年至2016年在碧桂园集团投资中心工作,历任副总经理,常务副总经理,总经理,业务经历堪称资深。这4年期间他兢兢业业,恪尽职守,充分发挥自己的专业特长,对碧桂园集团公司的发展起到了重要作用。

  “其实这是我应该做的,我的专业是财政税收,天然与金融和投资相关。”在接受记者李如麟采访时,何剑标一如既往保持低调和谦虚。2002年本科毕业于广东商学院(现:广东财经大学财政税收专业)的他,一直以来就对企业管理和金融投资有浓厚的兴趣,也体现出与众不同的企业管理者潜质。进入碧桂园集团以前,何剑标曾经有过三年税务系统公务员工作经历,2007年来到碧桂园开始做企业管理工作,做过三年集团总裁助理,两年集团财务资金部副总经理兼税务总监,2012年开始入职集团投资中心,运用自身的专业积累和领导特长,在房地产行业分析、市场分析、政策环境分析、财务效益分析及项目收并购上做出了非凡业绩。

  何剑标对投资中心的工作有深刻理解,他说:“房地产行业是一个土地储备推动型的行业,有土地才能保障业绩。投资中心就是负责管理、规范、保障土地储备规模和质量的部门,其作用与意义都重大。”2012年11月开始到2017年1月,他在碧桂园内部从事投资工作,不到五年经历了从投资中心副总到常务副总再到总经理“三级跳”,这是很不简单的,能被企业高层所认可,侧面反映了何剑标在投资管理上的卓越才能。

  而这五年期间,碧桂园的投资也正如何剑标描述,经历了“下放区域投资到建章立制管理再到赋能全面拓展”三个循序渐进的阶段,这三个阶段的投资管理一开始也是从零开始的,在何剑标等领导团队的努力下,碧桂园的投资管理经历了从无到有、逐步完善的过程,最终实现良性积累和爆发,成为了行业标杆。

  这五年来,在何剑标为主的管理团队努力运作下,企业投资规模也在逐年增大,从2012年的60亿投资额开始,2013年即扩大到297亿,2016年更是实现了1180亿的投资额,短短数年实现了投资额几何级的跨越,为碧桂园集团2013年销售额突破1000亿,2016年销售额突破3000亿,2017、2018年均销售突破5000亿从源头上提供了保障。

  何剑标作为当时的投资中心总经理,在投资策略和具体执行上都亲自把关并参与,给同事印象最深的有三个方面的工作。其一,亲自指导并带领团队开发《投资效益测算表》,运用专业技能和特长,结合自身工作经验,把规划、营销、成本、财务等板块打通,并分省份、城市建立了标准库和数据库,实现了较为精准的投资预判,能较好较快地完成投资预测,从而为 碧桂园的全国快速布局提供了保障。不仅如此,他还运用一体化的测算思维,针对部门员工进行手把手的培训赋能,让投资人员的专业素质得到了快速提高,为碧桂园连续几年的快速增长奠定了专业基础。

  其二就是审时度势,启动了股权合作型收并购模式。过往碧桂园有自己独特的商业模式,一直都是以独家操盘为主。但随着全国布局的铺开,珠三角的开发经验或优势没有能复制,因此需要因地制宜,获得当地合作资源的支持,这需要通过合作开发来解决,“没有一成不变的章法,这也是企业发展的需要。”何剑标说。

  走出这一步,需要一个对碧桂园自身非常熟悉,又能很好地完成转化与合作伙伴沟通的专业团队,何剑标领导的投资中心很好地承接了这项任务。当时的第一个合作伙伴就是香港房地产业的巨无霸恒基兆业,首个合作项目就是大连金石滩。通过努力,何剑标领导的团队很快与对方建立了信任,合作项目在短短1个多月时间内即完成了合作谈判,从股权比例、合作方式、董事会架构、公司章程、公司管理制度及机制等均达成了共识。该项目3月份启动,7月份即开始卖楼,抓住了大连夏季的绝佳度假节点,也为后续的项目合作建立了模板。

  第三是资产包收购工作。做房地产投资的人都明白,收购一个项目通过需要花大量的人力、精力和物力,而收购一个资产包,更需要做非常多的准备工作。“难点还不仅仅是收购的流程复杂,更有对资产包价值的评估。”为了更有利于碧桂园集团判断资产包的价值,何剑标充分发挥个人能力和专长,开动脑筋,启发智慧,制定了一套“虚拟合并现金流”计算方法,该方法开发了合并计算的税务统筹软件,解决了多公司多账套下资金和税务的合并,最终实现了财务报表的合并。这样做的最大好处是能通过相对简单的计算,对资产包的价值有个相对准确的评估。通过何剑标创造的这个工具,碧桂园集团成功完成了大连海昌的整体合作项目,同时也在雨润集团整体收购的推进上起到了应有的作用。(记者:李如麟)

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